В данной статье мы немного поговорим о самостоятельной продаже недвижимости. Самое интересное заключается в одном аспекте. Дело в том, что по статистике, большинство объектов недвижимости продается через Агентства (около 80 процентов), а вот покупается большинство объектов самостоятельно, и это притом, что покупка связана с большими затратами времени на оформление. На деле получается следующая картина. Продавая квартиру самостоятельно, Вы с большей долей вероятности столкнетесь с самостоятельно действующими потенциальными покупателями, а покупая квартиру, скорее всего, Вам придется общаться с Агентством или посредником, даже если в объявлении будет указано, что объект продается без посредников. Последнее часто используется не более чем как способ привлечения клиентов.
Риски самостоятельной продажи недвижимости
При самостоятельной продаже квартиры, как, впрочем, и любой другой недвижимости, основные риски сводятся к следующему. Первое – есть риск, что Вас обманут с деньгами: не передадут обусловленную договором сумму или передадут не полностью. Второе – Вы можете прогадать с оценкой, продав дешевле, чем реально могли бы получить, воспользовавшись услугами Агентств, которые планомерно проводят мониторинг стоимости недвижимости, имеют свои базы данных, и к тому же могут провести независимую оценку. Третий вариант риска связан с целью продажи недвижимости. Одно дело – продажа ради получения денег и не более того, другое дело – продажа ради приобретения другой недвижимости. Вот тут-то Вы и можете прогадать с точки зрения выгоды.
Остановимся на последнем варианте риска подробнее, поскольку именно на таких сделках люди, как правило, проигрывают в деньгах. Итак, Вы продаете квартиру, чтобы в дальнейшем купить другую. Как мы уже упоминали выше, скорее всего, подыскивая вариант покупки, Вы столкнетесь с риэлторами, а значит, стоимость квартиры будет увеличена на сумму, причитающуюся к оплате услуг риэлтора. Вариантов решения такого вопроса несколько: либо изначально продавать свою квартиру, закладывая в ее стоимость, предстоящие расходы (правда, не стоит рассчитывать, что покупатели не учтут такой маневр), либо искать варианты прямой сделки по покупке квартиры (займет уйму времени, и цены на недвижимость могут вырасти), либо покупать квартиру в новостройке у застройщика (тут тоже хватает своих нюансов с последующим оформлением собственности). Как показывает практика, наиболее выгодным является решение вопроса через Агентство недвижимости, поскольку с одновременной продажей квартиры Вам будут подыскивать оптимальный вариант покупки. В данной ситуации Вы даже можете выиграть в цене.
Если же Вас интересует исключительно получение денег, то тут вполне можно действовать самостоятельно, но с учетом нескольких правил, которые мы рассмотрим ниже. Эти же правила касаются и случаев, когда Вы все-таки решаете заниматься вопросом продажи старой недвижимости и покупкой новой самостоятельно.
Определяем заявочную стоимость своей недвижимости
Первое, с чего Вам следует начать – определение стоимости. В данном аспекте Вам предстоит сделать небольшой анализ рынка, задача – определить среднюю цену, отбросив крайние варианты. Если по оценке экспертов цены на недвижимость Вашей категории падают – берете вариант ближе к низким ценам, если рынок растет – выбирайте ближе к верхнему уровню цен. Информацию о динамике рынка можно почерпнуть, откуда угодно, хоть из газет и журналов, хоть из интернета.
Если для Вас особая оперативность продажи не важна, цену лучше ставить побольше. В любом случае, цену всегда можно скорректировать, исходя из обращений потенциальных покупателей. Если время имеет значение, лучше ставить цену ниже и искать покупателей, у которых деньги уже есть.
Заранее готовим документы
Следует учитывать тот факт, что потенциальных покупателей не очень-то обрадует ситуация ожидания, когда же Вы наконец подготовите документы. По статистике до 70 процентов покупателей исчезают, узнав о такой перспективе. Если уж возникает ситуация, что документы надо еще готовить, то постарайтесь до начала поисков потенциальных покупателей, по крайней мере, максимально возможно их подготовить. Важно обратить внимание на техническую документацию, то есть документы, оформленные в Бюро технической инвентаризации, и регистрационные документы органов юстиции. Относительно технической документации все вопросы в основном связаны с истечением срока их действия (действительны они в течение пяти лет с момента последней инвентаризации). Если документы просрочены, придется обращаться в БТИ. Документы следует обязательно зарегистрировать в органах регистрации, даже если регистрация напрямую не предусмотрена. Отсутствие Свидетельства о регистрации многих потенциальных покупателей отпугивает, хотя в некоторых случаях такого Свидетельства может и не быть.
Важно знать, что при продаже недвижимости, в частности жилой, требуется получение согласия некоторых лиц и государственных органов, поэтому придется заранее заняться этим вопросом. Бывают ситуации, когда не то что получить согласие сложно, а сложно найти этих людей.
Активно ищем потенциальных покупателей
Парадокс состоит в том, что всем известно, как вести поиски, но мало кто активно это делает. Недостаточно опубликовать объявления или расклеить их на столбах. Если рассчитываете найти выгодные варианты, то придется поработать основательно, тем более что возможностей сейчас много. Следует помнить, что чем больше Вы привлечете внимание, и чем активнее заинтересуете потенциальных покупателей, тем быстрее и дороже продадите недвижимость.
Заранее продумайте механизм сделки, ее условия, подготовьте проект договора и рассчитайте механизм получения денег
Какими бы познаниями Вы не обладали в сфере оформления сделок с недвижимостью, консультации не помешают, тем более что многие из них сейчас можно получить бесплатно. Наверное, у большинства найдутся знакомые юристы, которые подскажут, как составить договор, а то и помогут в этом вопросе. В конце концов, образец договора можно скачать в интернете. Самое главное – продумать механизм оформления и получения задатка, в случае если таковой предусматривается, подготовить и проверить пакет документов, в том числе договор и выполнить прочие формальности.
Многих в большей степени волнует факт и порядок передачи денег. Это накладывает определенную ответственность и вызывает немало рисков. Ваша задача, как покупателя, - получить деньги до подписания документов в органах юстиции, или официально расписать в соответствующем соглашении механизм передачи денег. Это хоть и гарантия, но имеет свои риски. Мало кому хочется потом судиться и судебным путем добиваться получения своих денег. Помните, пока Вы не подписали документы в Органе регистрации сделок и прав, имущество принадлежит Вам. Многие пострадали на том, что подписывали документы, рассчитывая на обещания получить деньги после регистрации. Поверьте, получить потом Вы сможете, только если покупатель благонадежен, а если это не так, то ни полиция, ни суд зачастую не способны помочь.
Гарантию дает:
- получение полной суммы денег до момента обращения в Регистрационную палату и регистрации сделки;
- использование банковской ячейки;
- обращение для оформления сделки в надежное Агентство по недвижимости.
Почему все-таки стоит обращаться в Агентство
Никто никого не принуждает, Вы сами вправе решать, как и каким способом продавать свою собственность. Но статистика – вещь неумолимая. Согласно последним данным, около 90 процентов суммы гонорара Агентства по недвижимости берут лишь за поиски вариантов, а процесс оформления будет стоить лишь десятую часть общей суммы. Вы можете сами найти вариант, а оформление и денежные операции поручить Агентству, например, нашему Агентству недвижимости «СП-Альянс». Тенденцией последнего времени стал рост всевозможных рисков, связанных с оформлением сделок купли-продажи недвижимости, и проведением расчетов. Слишком уж много там «подводных камней» и тонкостей, которыми любят пользоваться мошенники. Не зря более 80 процентов продавцов действуют через официальных и профессиональных риэлторов.
Не рискуйте, потеряете гораздо больше!